境外规划设计师

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如果您想请境外设计公司设计一个高档住宅区,包括联排别墅、独栋别墅、楼王、豪宅、高层公寓等,请先回答下列问题,以便我们给您准确的解释。

  • 第一个问题:请问地已经拿下来了吗?

这个问题比较重要,因为如果地还没有拿下来,那么我们就比较清楚规划设计任务的具体目的是什么。如果开发商或者投资人还没有拿到地,我们将只出一个概念规划设计来打动政府。

明白了,下一条

各户型的大致面积已经确定了吗?
几个卧室?几个卫生间?
请注意:国外设计师不能帮您决定面积、层数、判断潜在买主等,这些是需要熟悉当地市场的营销团队来确定的。也许中国的设计院有这个经验,但是外国人不可能知道多大的别墅和户型适合当地市场,也不可能知道竞争对手的情况,甲方的资金实力等。在境外规划设计公司开始设计之前,开发商需要确定这些数据。

明白了,下一条

容积率和建筑面积计算
在地少人多的中国,容积率是一个非常关键的指标,少数没有经验的初次开发商或者业主对此并不熟悉,希望这个数据在交给境外设计师之后不要再左右变动。我们明白开发商开始确定的容积率可能会在看到初步规划设计之后根据实际效果作出调整,没有关系,我们有准备。只是不能变动太大,如果需要境外规划设计师完全推翻之前的规划概念重新来则会引起一些不必要的争执。如果甲方开始给出的容积率是暂定的,请明确在设计任务书中注明这点。同样,对于总的建筑面积和计容面积请分开注明,因为在国外大部分建筑师是没有什么计容面积的概念的。对他们来说容积率没什么意义,只有总的建筑面积、地上部分面积、地下室面积这些数据才是顾客关心的,也是开发商关心的。所以请一定要分开注明。不要出现这种情况:在设计任务书中写明总建筑面积是多少,然后在设计师开展设计之后又说那个总建筑面积其实是计容面积。

明白了,下一条

主要风格意向
最好甲方不要过早确定建筑风格,限制我们的设计师的思维。因为中国人对于建筑风格的认知其实很有限,我们能够数出来的建筑风格只有几种,一般分不出法式风格、英式风格的差别,更不用说法式城堡、法式乡村了。一般我们做规划的第一个步骤就是给甲方推荐若干种建筑风格,用图片形式表现出来给甲方选择。一旦确定再开始概念设计。
我们的不少设计师愿意在甲方确定与设计师签订设计合同之前先帮甲方出一些概念,也是以图片的形式表现。按照时间来收费。比如甲方只需要设计师花一天的时间做一个概念,那么可以明说,然后给出预算,比如一般是1000-2000美金。

明白了,下一条

请问这个住宅项目中是否也设计了酒店或者会所?
如果有酒店,我们希望知道是否甲方已经确定了酒店管理公司和品牌,或者至少已经在开始和酒店管理公司接触。酒店是综合型项目中的标杆,其品牌可以让规划设计师了解甲方的要求和目标。

  • 该项目如果有商务酒店,会是什么档次?五星级?超五星?精品酒店?标准客房估计每间多少钱比较适合当地市场?600?800?1000?1400?1800?2000以上?3000以上?

您的设计任务书中应该还包含关于目标市场的详细说明
潜在买主是哪些人?他们的典型性家庭结构、受教育程度、年龄、工作职业。。。是否需要设计老人房?佣人房?如果是豪宅,设计几个佣人房?是否考虑佣人有自己的单独卫生间?
潜在客户买别墅主要做什么用?主要居家住宅?还是周末度假用的第二住宅?企业买来作为企业会所用?
在您的设计任务书中还应该回答下列问题:
是否有室内泳池?
不管是中国还是外国,室内泳池的使用频率都不高,尤其在中国主要是用来显示奢华的一种手段。所以,我们希望甲方对这个问题慎重考虑,不要急着给出指示,然后在我们开始设计之后又推翻原来的决定。这种情况以前我们碰到过多次。中国的开发商很多都不在最开始的阶段请市场顾问介入,老板自己一个人想到哪做到哪,慢慢地思考越来越成熟,听到的意见越来越多,就开始不断修改原来的指示。让境外设计师很不习惯,也浪费他们的精力。
这些资料对于境外规划设计师来说尤其重要,因为他们对中国市场的熟悉程度远远不及国内设计院。

小区停车面积和停车位要求
由于中国的特殊国情,共产党政府什么都要管着,包括每个房地产开发项目的停车位要求。但是在国外这主要是开发商自己控制的。他们主要是考虑将来业主会不会抱怨停车位太少,在中国开发商主要是担心停车位数量不符合规范的话政府不会审批,将来的业主倒是好打发。由于境外设计师相比国内设计院来说远远没有这方面的意识强,所以甲方一定要尽早确定这个指标,要不然我们的设计师可能会忽略其重要性的。

客厅是否需要挑高?
如果这个项目有很多是别墅的话,则这个问题会比较重要,因为它关系着建筑面积的计算和户型的设计。国内设计院已经习惯于在概念阶段先不确定户型但是可以先设计外立面,但是外国设计师没有这方面的经验,他们在没有设计户型的情况下很难设计外立面,哪怕是概念。

预算要求
其实这个问题不算特别重要,因为我们在中国做的项目几乎全部是高端的。甲方的预算先由我们分解,然后解释给境外规划设计师该项目的预算中有多少将花在建筑材料上,多少花在设备上,多少是用来装修的,还有多少用来做景观等等。在国外,建筑师的收费一般是按照总投资的特定百分比来定的,在中国不可能这样收。

消防人防
甲方需要提供所有相应的规范、人防和消防等要求给境外规划设计公司,不能寄希望于境外设计公司自己熟悉中国当地的法律规划。这就和我们的设计师去美国做规划的时候不能寄希望他们会懂得当地的消防法规,即使他懂英语。也就是说我们只能按照甲方或者甲方的顾问公司提供的规范来规划,如果甲方没有提供相应规划而导致不符合要求应该由甲方自己负责,甲方是否明白这点(和聘请国内公司不同,这也是为什么所有境外公司做的项目都需要深化设计单位的主要原因)?

如果该项目除了住宅,还有商业街和酒店等,想找国外的规划设计公司,请再提供下列问题的答案融入到贵公司的设计任务书,一起使用网页下面的表单发给我们。

  1. 初步规划有些什么功能?
  2. 甲方有专业的营销策划团队吗?也就是说可以明确告诉境外规划和建筑设计公司需要设计什么样的项目的专业团队?
  3. 甲方是否知道境外规划设计公司是不负责营销定位、策划的?他们可以协助但是由于对当地市场情况和法律政策不熟悉因此不可能负责这方面的工作。如果甲方没有专业的顾问公司提前参与,规划过程中往往会经常调整,造成设计成本的提高和时间的延误。
  4. 如果项目中有高层住宅,请问期望一些什么户型?面积?几户一厅?
  5. 甲方对该商场的构想?符合期望的类似的项目有哪些?新世界?。。。

在收到甲方提供的设计任务书之后我们会将设计师的资料和报价发过去。

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